HTB 12.
Geschlossene Immobilieninvestment Portfolio

Die deutsche Wirtschaft konnte sich 2021 vom pandemiebedingten Einbruch im Vorjahr und trotz der andauernden Einschränkungen sowie zunehmender Liefer- und Materialengpässe weiter erholen: die Immobilienmärkte setzen ihre Erholungsphase weiter fort. Während am Investmentmarkt durch diverse milliardenschwere Transaktionen 2021 ein absolutes Rekordergebnis erzielt wurde, zeigte sich auch an den Nutzermärkten eine höhere Vermietungsdynamik, insbesondere im Schlussquartal des Jahres 2021. Im bisherigen Jahresverlauf 2022 hinterlassen aktuelle Themen, wie z. B. der Krieg in der Ukraine, das steigende Zinsniveau, Inflation und Energiepreisentwicklungen, ihre Spuren auch auf dem deutschen Immobilienmarkt. In den Immobilienteilsegmenten lassen sich unterschiedliche Folgen beobachten.

Handelsimmobilien – Im ersten Halbjahr 2022 hatten Handelsimmobilien einen Flächenumsatz von über 200.000 m2. In Zeiten von allgemeinen Unsicherheiten und der damit einhergehenden Zurückhaltung bieten die TopMärkte der A-Städte ein hohes Maß an Sicherheit für Retailer. Erhebungen zufolge haben sich vor allem internationale Einzelhändler, die weiterhin auf stationären Handel in guten Innenstadtlagen setzen, das verbesserte Marktsentiment zunutze gemacht. Deren Anteil ist auf rund 26 Prozent des Vermietungsgeschehens angestiegen.

Logistikimmobilien – Mit einem Lager-und Logistikflächenumsatz von rund 9,1 Mio. m2 wurde im Jahr 2021 ein Level erreicht, das nicht nur das Vorjahresergebnis um 34 Prozent und das bisherige Rekordjahr 2018 um 24 Prozent übertraf, sondern darüber hinaus auch noch 42 Prozent oberhalb des Zehnjahresdurchschnitts von rund 6,6 Mio. m2 lag. Dieser Rekordumsatz lässt sich insbesondere durch den weiterhin im Wachstum befindlichen Onlinehandel begründen.

Hotelimmobilien – haben ihren pandemiebedingten Einbruch überwunden. Nachdem der Jahresauftakt 2022 im Hotelinvestmentmarkt noch deutlich von der Corona-Krise geprägt wurde, kamen im Jahresverlauf geopolitische Anspannungen und ein sich veränderndes Zinsumfeld erschwerend hinzu. Dies sorgte für eine abwartende Haltung bei vielen Investoren. Das Transaktionsvolumen ist daher im ersten Halbjahr 2022 um rund 28 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgegangen. Für Hotelbetreiber gestaltete sich die Situation etwas positiver als erwartet. Mancherorts liegen die Belegungsraten bereits wieder auf dem Niveau von 2019.

Wohnimmobilien – Auch im zweiten Pandemiejahr war diese Assetklasse bei Investoren nach wie vor sehr gefragt. Nach zwei ohnehin schon starken Vorjahren konnte im Jahr 2021 im Wohnsegment weiteres Wachstum erzielt werden. Bundesweit wurden rund EUR 51 Mrd. in größere Wohnungsbestände investiert, was etwas weniger als der Hälfte des insgesamt in Immobilien investierten Kapitals entspricht.

Pflegeimmobilien – Aufgrund der demographischen Entwicklung und dem sich erhöhenden Anteil an Pflegebedürftigen bleiben Themen wie Pflege und Wohnformen im Alter nach wie vor interessant. Der „RWI Pflegeheim Rating Report 2022“, kalkuliert auf Basis des 2019er Wertes (4,1 Mio.) bis 2030 und 2040 mit rund 4,9 bzw. 5,6 Mio. Pflegebedürftigen, was einem Anstieg von 20 Prozent bzw. 35 Prozent entspricht. Treten diese Prognosen so ein, werden bis 2040 weitere 322.000 stationäre Pflegeplätze benötigt. Für Investoren ist diese Assetklasse seit jeher nicht nur aufgrund der demografischen Entwicklungen, sondern auch aufgrund der Unabhängigkeit von der Konjunktur, konstant hohen Auslastungszahlen, oftmals langfristigen Mietverträgen und der das Angebot übersteigenden Nachfrage sehr interessant. Im Jahr 2021 wurde Kapital in Höhe von rund EUR 3,8 Mrd. investiert, was einem neuen Allzeithoch in diesem Segment entspricht.

Büroimmobilien – Die Büroimmobilien standen auch im Jahr 2021 als Investitionsmöglichkeit hoch im Kurs. Investoren sorgten insgesamt gar für einen neuen Rekordwert. Der Bürosektor mit einem Transaktionsvolumen von knapp EUR 28 Mrd. war nach der Wohnsparte das zweitwichtigste Segment im deutschen Immobilienmarkt im Jahr 2021. Die Top5 Vermietungsmärkte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) übertrafen mit einem Flächenumsatz von ca. 2,6 Mio. m2 den Vorjahreswert um 21 Prozent. Erweitert man die Top5 um Essen, Köln und Leipzig, betrug der Zuwachs sogar knapp 27 Prozent. Ende des Jahres 2021 lag die Leerstandsquote rund 17 Prozent über den Vorjahreswerten, was Experten zufolge angesichts der anhaltend hohen Bautätigkeit und der über weite Strecken des Jahres verhaltenen Büroflächenumsätze nachvollziehbar ist.